Grundsteuer auf dem Prüfstand des Bundesverfassungsgerichts

Schnelle Reform wird gefordert

 

Auch wenn die sogenannten Immobilienweisen ein Ende des Immobilienbooms prophezeien. Aktuell ist davon in den meisten Großstädten nichts zu spüren. Die Immobilienpreise sind auch 2017 weiter gestiegen. Und obwohl die Kaufpreise viel schneller als die Mieten steigen, ist bezahlbarer Wohnraum in Ballungszentren rar. Auch für gewerbliche Mieter ist es schwer, Ladenlokale und andere Gewerberäume in attraktiven Lagen und zu vertretbaren Mietpreisen zu finden. Doch dieser Immobilienboom ist nicht überall zu spüren. In kleinen Städten und Gemeinden mit wenig Industrie und unterentwickelter Infrastruktur sieht es ganz anders aus. Wohnungen stehen selbst nach aufwendiger Sanierung lange leer, zahlreiche Schaufenster in Geschäftsstraßen zieren Makleranzeigen Gewerbeobjekt zu vermieten und die Immobilienpreise steigen nicht oder kaum an.

Grundsteuer wird für jede Immobilie erhoben

Eines gilt jedoch für alle Immobilien: Für sie ist Grundsteuer zu zahlen, die nach folgender Formel ermittelt wird: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden vereinnahmt, die über die gemeindespezifischen Hebesätze die Höhe der Grundsteuer wesentlich beeinflussen. Die Hebesätze variieren stark und betragen bis zu 900 %. Die Steuermesszahl hingegen hängt von der Art des Grundstücks ab. So beträgt die Steuermesszahl für Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und gewerblich genutzte Grundstücke grundsätzlich 0,35 %. Als Grundlage für die Besteuerung soll der Wert des Grundstücks dienen. Bisher werden hierzu die sogenannten Einheitswerte herangezogen. Im Westen wird dabei auf Werte aus dem Jahr 1964, im Osten gar auf Werte aus 1935 abgestellt.

Bundesverfassungsgericht wird noch 2018 entscheiden

Es ist offensichtlich, dass die Einheitswerte nichts mit dem tatsächlichen Wert eines Grundstücks zu tun haben. Daher wird schon seit längerem bezweifelt, dass die Einheitsbewertung des Grundvermögens noch verfassungsmäßig ist. Darüber wird noch in diesem Jahr das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Bereits am 16. Januar 2018 hat dieses eine mündliche Verhandlung über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer abgehalten, eine Entscheidung wird im Frühjahr oder Sommer erwartet. Das Bundesverfassungsgericht wird dabei voraussichtlich feststellen, dass es zu gleichheitswidrigen Wertverzerrungen kommt, wenn die Einheitswerte angesetzt werden. Denn dadurch werden bei der Bewertung keinerlei Veränderungen im Gebäudebestand, in der Bauart, Bauweise, Konstruktion, Objektgröße und Ausstattung sowie auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt. Ebenso sind Wertminderungen wegen Alters für Gebäude unterschiedlichen Baujahrs durch die Festschreibung der Wertverhältnisse ausgeschlossen.

Reform muss schnell kommen

Vorschläge zu einer Reform des Grundsteuergesetzes gab es bereits in 2016. Doch gut Ding will Weile haben und so gehen die Reformer von einem 10-jährigen Umsetzungszeitraum aus. So viel Zeit wird der Gesetzgeber jedoch vermutlich nicht haben. Zumindest wurde in der mündlichen Verhandlung ein solch langer Übergangszeitraum als nicht hinnehmbar erachtet. Teilweise wurde sogar eine sofortige Einstellung der Grundsteuererhebung gefordert. Doch das ist eher unwahrscheinlich, denn mit einem jährlichen Aufkommen von ca. 13 Milliarden Euro ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Das soll auch so bleiben. Ändern wird sich aber in vielen Fällen die Höhe der für das jeweilige Grundstück zu zahlenden Grundsteuer. Noch ist völlig offen, wie eine neugeregelte Grundsteuer erhoben wird. Eines ist jedoch klar: Eine Neubewertung der Grundstücke dürfte wohl kaum zu geringeren Grundsteuern führen. Die möglichen Mehrbelastungen treffen dabei nicht nur die Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Auch jeder Mieter zahlt Grundsteuer, denn diese wird über die Mietnebenkosten auf den Mieter umgelegt.

 

(Stand: 22.02.2018)

 

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