Damit sich Vermieter im Steuerdschungel zurechtfinden

Von der Grunderwerbsteuer bis zur Bauabzugsteuer

 

Immobilien sind schon immer eine beliebte Form der langfristigen Kapitalanlage. An erster Stelle stehen dabei das Eigenheim und die Firma auf eigenem Grund und Boden. Doch auch in Wohn- oder Gewerbeimmobilien wird gern investiert. Vermieter müssen dabei gleich mehrere Steuern beachten: Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Umsatzsteuer sowie Bauabzugsteuer.

Mieteinkünfte unterliegen der Einkommensteuer

Die Mieteinnahmen einschließlich der Betriebskostenzahlungen des Mieters sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen. Alle laufenden Kosten, wie Grundsteuern, Gebäudeversicherungen, Schuldzinsen für Kredite, Kosten für Heizung, Wasser, Strom usw. können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Anschaffungskosten sind abzuschreiben

Anders verhält es sich mit den Anschaffungskosten der Immobilie. Diese sind in der Regel auf die gewöhnliche Nutzungsdauer von 50 Jahren zu verteilen und abzuschreiben. Das gilt auch für Kosten, die notwendig sind, um eine Immobilie erstmals nutzbar zu machen, bei baulichen Veränderungen, die zu einer Erweiterung der Nutzfläche führen (z. B. Ausbau eines Dachbodens) und bei wesentlichen Verbesserungen durch umfangreiche Sanierungen. Hierfür müssen jedoch zumindest drei der zentralen Merkmale eines Gebäudes (Heizungsanlage, Sanitäranlage, Elektroinstallation oder Fenster) im zeitlichen Zusammenhang verbessert werden. Aber auch Instandsetzungen und Modernisierungen kann das Finanzamt als abzuschreibende Anschaffungskosten beurteilen.

Dies ist der Fall bei baulichen Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie anfallen und die insgesamt 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Dabei sind pauschal alle baulichen Maßnahmen einzubeziehen. Unter die 15 %-Grenze fallen daher auch Schönheitsreparaturen, Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen und Kosten zur (Wieder-)Herstellung der Vermietbarkeit der Immobilie. Ausgenommen sind lediglich jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Diese können sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Werbungskostenabzug kann beschränkt werden

Werbungskosten können auch bei einer vermieteten Immobilie nur dann in vollem Umfang abgezogen werden, wenn für mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vermietet wird. Liegt der Mietpreis darunter, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar.

Auch bei Leerstand fallen Kosten an, die als Werbungskosten abziehbar sind. Bei langjährigem Leerstand allerdings nur, solange eine Einkunftserzielungsabsicht besteht und ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisbar sind.

Hinweis

Wird eine vermietete Immobilie wieder veräußert, so ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen oder das Grundstück zu einem Betriebsvermögen gehört.

Grunderwerbsteuer ist Ländersache

Beim Erwerb eines Grundstücks fällt auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer an, eigentlich 3,5 %. Die Bundesländer dürfen jedoch einen höheren Steuersatz festlegen. Außer Sachsen und Bayern haben davon alle Gebrauch gemacht. Die höchsten Grunderwerbsteuersätze haben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5%.

Hinweis

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten des Grundstücks. Das bedeutet, sie kann auch bei einer vermieteten Immobilie nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, sondern ist nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung
abziehbar.

Grundsteuer erheben die Gemeinden

Ob bebaut oder unbebaut, vermietet oder selbst genutzt – Grundsteuer fällt für jeden inländischen Grundbesitz an und berechnet sich wie folgt: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Als Grundlage für die Besteuerung dient der Wert des Grundstücks. Bisher werden hierfür die sogenannten Einheitswerte herangezogen, bei denen auf Werte des Jahres 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) abgestellt wird. Da diese nichts mit dem tatsächlichen Wert eines Grundstücks zu tun haben, soll das Gesetz grundlegend reformiert werden. Die Steuermesszahl hängt dagegen von der Art des Grundstücks ab. Sie beträgt für Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und gewerblich genutzte Grundstücke 0,35 %. Wie viel Grundsteuer tatsächlich anfällt, bestimmt jede Gemeinde über ihren Hebesatz. Die höchsten Hebesätze liegen bei über 800 %. Die Grundsteuer ist in der Regel quartalsweise am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu zahlen.

Auch Umsatzsteuer kann anfallen

Die langfristige Vermietung zu Wohnzwecken ist umsatzsteuerfrei. Anders sieht es bei der kurzfristigen Beherbergung aus. So ist beispielsweise auch die Vermietung einer Ferienwohnung umsatzsteuerpflichtig. Sie unterliegt jedoch dem ermäßigten Steuersatz von 7 %. Leistungen, die keinen engen Bezug zur Übernachtung haben, sind allerdings mit dem vollen Steuersatz in Höhe von 19 % abzurechnen. Dazu gehört das Bereitstellen von Parkplätzen, Fahrrädern oder anderen Sportgeräten sowie des Internet.

Wer als Kleinunternehmer gilt, muss dennoch keine Umsatzsteuer zahlen. Dazu gehören Vermieter mit einem Vorjahresumsatz von nicht mehr als 17.500 Euro brutto und einem voraussichtlichen Umsatz im laufenden Jahr von nicht mehr als 50.000 Euro brutto. Doch Achtung: Das Umsatzsteuerrecht kennt keine verschiedenen Betriebe eines Unternehmers, sodass sich die Umsatzgrößen auf alle steuerpflichtigen Umsätze eines Jahres beziehen, die ein Unternehmer erzielt. Selbst (Zahn-)Ärzte, die hauptsächlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen, und nebenberuflich tätige Unternehmer können damit die Kleinunternehmergrenze schnell überschreiten.

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien können Vermieter zur Umsatzsteuer optieren, soweit der Mieter keine Umsätze erbringt, die den Vorsteuerabzug ausschließen.

Hinweis

Wer umsatzsteuerpflichtig vermietet, ist auch vorsteuerabzugsberechtigt. Damit kann die in den Eingangsrechnungen anderer Unternehmen ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden.

Vermieter müssen Bauabzugsteuer zahlen

Wer meint, dass Bauabzugsteuer nur Unternehmen der Baubranche betreffe, irrt. Im Gegenteil: Selbst  wenn eine Bauleistung an einen privaten Vermieter erbracht wird, ist dieser grundsätzlich verpflichtet, einen Steuerabzug in Höhe von 15 % der Bruttobausumme vom Rechnungsbetrag einzubehalten, beim Finanzamt des Bauunternehmers anzumelden und dorthin abzuführen.

Der Steuerabzug ist für alle Bauleistungen vorzunehmen, insbesondere für die Herstellung,  Instandhaltung, Änderung und Beseitigung von Bauwerken. Für Baumaßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten oder zur unentgeltlichen Nutzung überlassenen Gebäude fällt keine Bauabzugsteuer an.

Bei Gebäuden, die sowohl zu eigenen Wohnzwecken als auch unternehmerisch genutzt werden, muss  daher geprüft werden, ob die Bauleistung dem unternehmerischen oder nichtunternehmerischen Teil des Bauwerkes zugeordnet werden kann. Lässt sich eine Baumaßnahme eindeutig dem unternehmerischen Bereich zuordnen, ist der Steuerabzug vorzunehmen. Ist eine eindeutige Zuordnung nicht möglich, sind  die Bauleistungen dem Zweck zuzuordnen, der überwiegt. Dabei ist das Verhältnis der Nutzflächen ein geeigneter Prüfmaßstab.

Doch es gibt Ausnahmen. Wer nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet, muss keine Bauabzugsteuer  zahlen. Auch wenn ein Unternehmer mehr als zwei Wohnungen oder Gewerberäume vermietet, ist kein Steuerabzug vorzunehmen, soweit die in einem Kalenderjahr von demselben Bauunternehmer zu  erbringenden Leistungen voraussichtlich nicht mehr als 5.000 Euro betragen. Auf die in einem Kalenderjahr getätigten Zahlungen kommt es nicht an. Auch wenn der Bauleistende vor der Zahlung eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegt, ist kein Steuerabzug vorzunehmen und der Rechnungsbetrag darf in vollem Umfang an den Bauunternehmer ausgezahlt werden.

Hinweis

Die Finanzverwaltung kann eine einmal erteilte Freistellungsbescheinigung widerrufen. Bauherren sollten daher über eine Abfrage beim Bundeszentralamt für Steuern (www.bzst.de) prüfen, ob eine vorgelegte Freistellungsbescheinigung noch gültig ist.

(Stand: 08.05.2017)

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