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Kein Verlustabzug bei missglückter Vermietung

Einkünfteerzielungsabsicht ist Voraussetzung

Nicht jede Geschäftsidee ist sofort von Erfolg gekrönt und auch bei der Vermietung von Wohnungen kann es mal zu Verlusten kommen. Ein Trost ist es dann, dass diese Verluste meist mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können, um die steuerliche Belastung zu mindern.

Ohne Einkünfteerzielungsabsicht keine Verlustverrechnung

Doch Verluste im Allgemeinen und Verluste aus der Vermietung von Gebäuden im Besonderen stehen oft unter einer strengen Beobachtung durch das Finanzamt. Jahrelange Verluste werden nicht geduldet. Wiederholen sich die jährlichen Verluste aus Vermietung und Verpachtung, so wird der Einkommensteuerbescheid zunächst mit einem Vorläufigkeitsvermerk versehen. Solange dieser besteht, kann das Finanzamt den Steuerbescheid jederzeit ändern. Noch Jahre später können die Beamten  die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters prüfen. Kommen sie dann zu der Erkenntnis, dass gar keine Einkünfteerzielungsabsicht bestand, werden die bisher berücksichtigten Verluste gestrichen. Das wird zumeist teuer. Denn es können nicht nur die Bescheide der letzten vier Jahre geändert werden, sondern alle Bescheide, die wegen der zu prüfenden Einkünfteerzielungsabsicht mit einem Vorläufigkeitsvermerk versehen wurden. Zusätzlich zur Nachzahlung der Einkommensteuer, des Solidaritätszuschlags und gegebenenfalls Kirchensteuer kommen noch Zinsen in Höhe von sechs Prozent pro Jahr.

Keine Einkünfteerzielungsabsicht bei tatsächlichen oder rechtlichen Hinderungsgründen

Doch wann liegt bei einer zu vermietenden Immobilie eigentlich keine Einkünfteerzielungsabsicht vor? Ein kurzfristiger Leerstand ist unproblematisch. Auch ein Leerstand über mehrere Jahre bedeutet nicht zwingend, dass Verluste gestrichen werden. Der Vermieter muss jedoch nachweisen, dass er alles tut, damit die Wohnung wieder vermietet wird. So liegt beispielsweise bei einem langjährigen Leerstand keine Einkünfteerzielungsabsicht vor, wenn es der Vermieter nicht schafft, die zur Vermietung vorgesehenen Räume in einen betriebsbereiten Zustand zu bringen und zu vermieten. Diese Rechtsauffassung gilt sogar, wenn dem Steuerpflichtigen mehr oder minder die Hände gebunden sind, einen betriebsbereiten Zustand zu schaffen. Dies bestätigten die Richter des Bundesfinanzhofes (BFH) in einem aktuellen Urteil.

Im konkreten Fall hatte der Steuerpflichtige 1993 eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit erheblichem Sanierungsstau erworben. Bereits damals war der Zustand des Gebäudes sehr marode. Im Jahr 1999 beschloss die Eigentümergemeinschaft, das Gebäude vollständig zu sanieren. Doch ungeklärte Eigentumsverhältnisse, fehlende Bereitschaft einzelner Eigentümer und eine Veruntreuung von Geldern durch die Hausverwaltung führten zu einer wiederholten Verschiebung des Sanierungsvorhabens. Im Ergebnis stand die fragliche Wohnung seit 1999 durchgängig leer. Mangels Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielte der Steuerpflichtige Verluste, die das Finanzamt ab 2006 nicht mehr bei der Einkommensteuerveranlagung berücksichtigte. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern und im Revisionsverfahren auch der BFH verneinten das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht. Obwohl beide Gerichte das intensive Bemühen um die Sanierung anerkannten, stellten sie dennoch fest, dass der Steuerpflichtige nicht in der Lage war, die Sanierung mit der Eigentümergemeinschaft oder gegen diese durchzusetzen. Dass der Steuerpflichtige auch Vermietungsbemühungen durch beauftragte Hausverwaltungen und Makler vorlegte, war irrelevant, da jegliche Bemühungen aufgrund des Zustandes des Hauses ins Leere gehen mussten.

Fazit

Ist ein Wohnungseigentümer aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen daran gehindert, die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu versetzen und erfolgreich zu vermieten, kann die Einkünfteerzielungsabsicht nicht automatisch unterstellt werden.

(Stand: 24.04.2017)

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