Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Wohnungsbestand muss sich vergrößern
Investitionen in neuen Mietwohnraum sollen mit Sonderabschreibungen beschleunigt werden. Begünstigt sind Sonderabschreibungen von bis zu 5 % jährlich über vier Jahre neben der regulären Absetzung für Abnutzung (AfA). Doch was heißt eigentlich Wohnungsneubau? Streitpunkt war, ob die Begünstigung auch greift, wenn ein bestehendes Gebäude abgerissen und an gleicher Stelle neu gebaut wird. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierfür klargestellt, dass es die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nur gibt, wenn durch die Baumaßnahme zusätzlicher Wohnraum entsteht. Ein bloßer Ersatzbau nach Abriss genügt nicht.
Kernaussage des BFH
Eine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung liegt nur vor, wenn der Wohnungsbestand auf dem Grundstück tatsächlich vermehrt wird. Wird eine vorhandene Wohnung abgerissen und durch eine neue ersetzt, fehlt es an dieser Vermehrung. Die Sonderabschreibung ist dann ausgeschlossen. Nicht entschieden hat der BFH, wie zu verfahren ist, wenn ein ersetzender Neubau den Bestand tatsächlich erhöht (z. B. Ersatz eines Einfamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus). Hier bleibt die Finanzverwaltungspraxis bzw. weitere Rechtsprechung abzuwarten.
Ausnahme: Kein einheitlicher Gesamtplan
Anders kann es sein, wenn Abriss und späterer Neubau nicht in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen. Entscheidend ist, ob bereits beim Abriss ein Neubau geplant war. Indizien für einen einheitlichen Plan (und damit keine Begünstigung) sind ein unmittelbarer Baubeginn nach Abriss, ein bereits gestellter Bauantrag und eine weit fortgeschrittene Planung (Architektur, Projektierung). Liegen Abriss und Neubau dagegen zeitlich deutlich auseinander und gab es zum Abrisszeitpunkt noch keine konkreten Neubaupläne, kann die Sonderabschreibung gewährt werden.
Das ist zu tun, um die Sonderabschreibung nicht zu gefährden
Ersatzbauten kritisch prüfen: Reiner Abriss mit anschließender Neuerrichtung „1:1“ schließt regelmäßig eine Sonderabschreibung aus.
Bestandsvermehrung schaffen: Begünstigt sind Projekte, die den Wohnungsbestand erhöhen, etwa durch Aufstockungen, Anbauten oder die Umnutzung leerer Flächen zu Wohnungen.
Dokumentation der Planung: Wer erst später neu baut, sollte den fehlenden Gesamtplan belegen (z. B. zeitliche Dokumentation von Abriss bis Baufertigstellung, Gründe für ein zwischenzeitliches Brachliegen).
Zeitliche Abfolge beachten: Bauantrag oder Baubeginn in unmittelbarer Nähe zum Abriss sprechen gegen die Förderung.
Alternativen nutzen: Wo die Sonderabschreibung nicht greift, kommen lineare oder degressive AfA oder andere Förderinstrumente in Betracht.