Zinslose Ratenzahlung beim Hausverkauf in der Familie
BFH erleichtert private Immobilienübertragungen
Wer eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft, erhält den Kaufpreis nicht immer sofort. Häufig wird vereinbart, dass der Käufer den Betrag über viele Jahre in monatlichen Raten zahlt. Gerade bei Verkäufen an Kinder kann das eine praktische Lösung sein, wenn eine Bankfinanzierung nicht möglich oder nicht gewünscht ist. Steuerlich war dabei umstritten, ob in solchen Raten automatisch ein Zinsanteil steckt, auch wenn im Vertrag ausdrücklich keine Verzinsung vereinbart wurde.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 24. März 2026 (VIII R 30/24) seine diesbezügliche Rechtsprechung geändert. Nach dem neuen Urteil führt eine zinslose Ratenzahlung beim Verkauf eines privaten Vermögensgegenstands grundsätzlich nicht zu steuerpflichtigen Kapitalerträgen beim Verkäufer. Entscheidend ist, dass die Vertragsparteien klar vereinbaren, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt und keine Zinsen gezahlt werden sollen.
Worum es im Streitfall ging
Ein Ehepaar hatte ein bebautes Grundstück an die Tochter verkauft. Die Eltern waren bereits länger als zehn Jahre Eigentümer der Immobilie. Der Kaufpreis sollte nicht sofort, sondern in monatlichen Raten gezahlt werden. Im notariellen Vertrag war ausdrücklich festgehalten, dass keine Verzinsung vereinbart ist. Denn die Tochter konnte den Kaufpreis nicht über eine Bank finanzieren und monatlich nur einen bestimmten Betrag leisten.
Das Finanzamt sah die Sache anders. Es rechnete aus den gezahlten Raten einen fiktiven Zinsanteil heraus und behandelte diesen als steuerpflichtige Kapitalerträge der Eltern. Die Eltern klagten dagegen. Das Finanzgericht gab ihnen zunächst recht. Der BFH bestätigte das Ergebnis, begründete es aber anders und stellte dabei seine bisherige Rechtsprechung um.
Keine fiktiven Zinsen bei klarer Vereinbarung
Nach Auffassung des BFH darf bei einer solchen Gestaltung nicht automatisch unterstellt werden, dass in den Raten ein steuerpflichtiger Zinsanteil enthalten ist. Wenn der Vertrag eindeutig regelt, dass die Raten vollständig Kaufpreiszahlungen sind und die Stundung zinslos erfolgt, fehlt es an einem Entgelt für eine Kapitalüberlassung.
Damit kommt es nicht allein darauf an, dass der Käufer den Kaufpreis erst später zahlt. Eine Stundung kann zwar wirtschaftlich wie eine Kapitalüberlassung wirken. Steuerpflichtige Kapitalerträge entstehen aber nur, wenn hierfür auch ein Entgelt vereinbart oder geleistet wird. Ein rein rechnerischer Zinsanteil reicht nach der neuen Entscheidung grundsätzlich nicht aus.
Warum die Entscheidung für Familien wichtig ist
Das Urteil ist besonders für Immobilienverkäufe innerhalb der Familie bedeutsam. Eltern möchten ihren Kindern häufig den Erwerb einer Immobilie ermöglichen, ohne den Kaufpreis sofort fällig zu stellen. Bisher bestand das Risiko, dass das Finanzamt auch bei ausdrücklich zinsloser Ratenzahlung einen steuerpflichtigen Zinsanteil annimmt.
Diese Unsicherheit wird durch das Urteil deutlich reduziert. Private Verkäufer müssen bei einer klar vereinbarten zinslosen Kaufpreisstundung grundsätzlich nicht damit rechnen, dass ein fiktiver Zinsanteil als Kapitalertrag besteuert wird. Die Raten werden dann in voller Höhe als Kaufpreiszahlung behandelt.
Sorgfältige Vertragsgestaltung bleibt entscheidend
Der BFH betont, dass die zivilrechtliche Vereinbarung steuerlich grundsätzlich anzuerkennen ist, solange keine besonderen Umstände dagegensprechen. Kritisch kann es zum Beispiel werden, wenn der Vertrag tatsächlich eine versteckte Zinsabrede enthält oder wenn bei sofortiger Zahlung ein niedrigerer Kaufpreis gegolten hätte.
Die Ratenzahlungsvereinbarung sollte daher eindeutig formuliert sein. Es sollte klar erkennbar sein, dass keine Zinsen geschuldet werden und dass jede Rate vollständig auf den vereinbarten Kaufpreis entfällt. Außerdem sollte nachvollziehbar dokumentiert werden, weshalb die Ratenzahlung vereinbart wurde, etwa wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeit des Käufers.
Keine Schenkung allein wegen des Zinsverzichts
Der BFH hat außerdem klargestellt, dass die zinslose Stundung im Streitfall nicht automatisch eine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung auslöst. Allein der Umstand, dass der Käufer den Kaufpreis ohne Zinsen später zahlen darf, führt danach nicht ohne Weiteres zu einer steuerbaren Schenkung. Auch hier kommt es auf die Gesamtgestaltung und die tatsächlichen Leistungspflichten an.
Was Privatpersonen jetzt beachten sollten
Wer eine Immobilie gegen Ratenzahlung innerhalb der Familie verkauft, sollte den Vertrag nicht nur wirtschaftlich, sondern auch steuerlich prüfen lassen. Besonders wichtig sind klare Regelungen zum Kaufpreis, zur Fälligkeit, zur Ratenhöhe, zur Zinslosigkeit und zur Sicherung der Forderung. Hinweis: Unternehmerische oder betriebliche Fälle können anders zu beurteilen sein. Hierzu hat der BFH nicht entschieden. Für private Immobilienverkäufe schafft das Urteil aber mehr Rechtssicherheit.