Arbeitszimmer im Eigenheim

Viele selbständige Unternehmer arbeiten seit Jahren ausschließlich von zu Hause aus. Das gilt etwa für beratende Berufe, IT-Dienstleister oder Sachverständige ohne externes Büro. In solchen Fällen ist das häusliche Arbeitszimmer häufig der Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit. Steuerlich geht es dann nicht nur um den laufenden Abzug von Kosten. Ebenso wichtig ist die Frage, ob der Raum dem Betriebsvermögen zugeordnet wird oder im Privatvermögen bleibt.

Betriebsvermögen oder Privatvermögen

Gerade bei Grundstückseigentümern sollte die Prüfung mit dieser Grundentscheidung beginnen. Denn davon hängt nicht nur ab, ob laufende Raumkosten im betrieblichen Bereich berücksichtigt werden können. Auch die steuerlichen Folgen bei einer späteren Entnahme, beim Hausverkauf und bei einer Betriebsaufgabe werden dadurch vorgeprägt. Für bereits bilanzierte Arbeitszimmer ist wichtig, dass die neue Regelung nur sagt, solche Grundstücksteile brauchten nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden. Eine automatische Rückführung ins Privatvermögen ordnet sie nicht an. Ein Arbeitszimmer, das bereits Betriebsvermögen ist, fällt daher nach dem Wortlaut nicht von selbst heraus.

Neue Grenzwerte für die Zuordnungsentscheidung

Ende 2025 hat der Gesetzgeber die Grenzwerte für die Zuordnungsentscheidung in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) angepasst. Nach der alten Regelung konnte ein betrieblich genutzter Grundstücksteil nur dann im Privatvermögen bleiben, wenn zwei Grenzen gleichzeitig eingehalten wurden. Sein Wert durfte nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts betragen und zusätzlich nicht mehr als 20.500 Euro. Diese doppelte Hürde wurde in der Praxis gerade bei hohen Immobilienwerten schnell überschritten.

Seit der im Dezember 2025 verabschiedeten Neufassung genügt es, dass entweder die Fläche nicht mehr als 30 Quadratmeter beträgt oder der Wert nicht mehr als 40.000 Euro ausmacht. Für viele typische Homeoffice-Fälle eröffnet das erstmals oder jedenfalls deutlich leichter die Möglichkeit, den Raum im Privatvermögen zu belassen. Die neuen Grenzwerte gelten in allen offenen Fällen.

Berücksichtigung laufender Kosten

Bleibt der Raum im Privatvermögen, dürfen die mit diesem Grundstücksteil zusammenhängenden Aufwendungen jedoch anders als bislang für alle Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen, nicht mehr abgezogen werden.

Nach der früheren Rechtslage konnte ein betrieblich genutzter Gebäudeteil trotz betrieblicher Nutzung im Privatvermögen bleiben, ohne dass allein deshalb der Abzug der Arbeitszimmeraufwendungen entfiel. Die private Zuordnung wirkte sich damals in erster Linie auf die Vermögenszuordnung und auf spätere Veräußerungsfragen aus. Erst die Neuregelung verknüpft die private Zuordnung ausdrücklich mit einem Abzugsverbot für die mit dem Grundstücksteil zusammenhängenden Aufwendungen. Ab dem Jahr 2026 sind Aufwendungen für das betrieblich genutzte Arbeitszimmer also nur noch abzugsfähig, wenn eine Zuordnung zum Betriebsvermögen erfolgt.

Ist das häusliche Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit, können die tatsächlichen anteiligen Raumkosten angesetzt . Alternativ kann die Jahrespauschale von 1.260 Euro gewählt werden. Dieses Wahlrecht gilt einheitlich für das Jahr und ist personenbezogen.

Wird dagegen nur abends oder am Wochenende im häuslichen Arbeitszimmer gearbeitet und steht im Betrieb ein eigenes Büro zur Verfügung, liegt der Mittelpunkt dort regelmäßig nicht. Dann scheiden die tatsächlichen Raumkosten und die Jahrespauschale im Regelfall aus.

Eine Tagespauschale von 6 Euro pro Tag, höchstens 1.260 Euro im Jahr, kann aber für einzelne Tage in Betracht kommen, wenn an diesem Tag überwiegend zu Hause gearbeitet wird und die Betriebsstätte nicht aufgesucht wird. Arbeitsmittel wie Computer oder Fachliteratur bleiben davon unabhängig gesondert abzugsfähig.

Arbeitszimmer im Betriebsvermögen

Befindet sich das Arbeitszimmer im Betriebsvermögen, werden die laufenden Aufwendungen bei der betrieblichen Gewinnermittlung mitberücksichtigt. Beim späteren Verkauf des Hauses ist dann aber zu unterscheiden. Wird nur das Haus verkauft, während der Betrieb fortgeführt wird, sind die auf das Arbeitszimmer entfallenden stillen Reserven grundsätzlich betrieblicher Gewinn. Wird der Raum vor dem Verkauf entnommen, werden die stillen Reserven grundsätzlich bereits im Zeitpunkt der Entnahme realisiert.

Wird der Vorgang dagegen in eine echte Betriebsaufgabe eingebettet, gehören die stillen Reserven des Arbeitszimmers zum Aufgabegewinn. Ist der Unternehmer mindestens 55 Jahre alt oder dauernd berufsunfähig, sind der Freibetrag von bis zu 45.000 Euro und der ermäßigte Steuersatz zu prüfen. Der Freibetrag schmilzt ab, soweit der Aufgabe- oder Veräußerungsgewinn 136.000 Euro übersteigt.

Arbeitszimmer im Privatvermögen

Bleibt der Raum trotz betrieblicher Nutzung im Privatvermögen, gelten beim späteren Verkauf des Hauses grundsätzlich die allgemeinen Regeln des privaten Immobilienverkaufs. Nach Ablauf von zehn Jahren bleibt ein Gewinn regelmäßig steuerfrei. Bei einer selbst zu Wohnzwecken genutzten Immobilie bleibt ein Veräußerungsergebnis auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerlich unbeachtlich. Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19) hat außerdem entschieden, dass ein häusliches Arbeitszimmer in einer im Übrigen selbst bewohnten Immobilie diese Begünstigung nicht allein deshalb ausschließt, weil der Raum nahezu ausschließlich beruflich genutzt wurde.

Finanzgericht München urteilt zur Spekulationsfrist

Das Finanzgericht München hat in seinem Urteil vom 16. Oktober 2025 (13 K 1234/22) die Folgen einer früheren Entnahme genauer eingeordnet. Im Streitfall war im April 2003 eine Eigentumswohnung erworben worden. Ein Raum mit 18,04 Prozent der Fläche wurde bis Ende Oktober 2006 betrieblich genutzt und deshalb anteilig im Betriebsvermögen geführt. Danach wurde dieser Anteil in das Privatvermögen überführt. Ende November 2013 wurde die Wohnung als Ganzes verkauft.

Das Finanzamt wollte entsprechend der geltenden Verwaltungsanweisungen für den früheren Arbeitszimmeranteil einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erfassen, weil zwischen Entnahme und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen.

Das Finanzgericht hat die Auffassung der Finanzverwaltung abgelehnt. Nach Ansicht der Richter wurde nicht das frühere Arbeitszimmer als eigenständiges Wirtschaftsgut veräußert, sondern die Eigentumswohnung als Ganzes. Ein einzelner Raum innerhalb der Wohnung sei nicht selbständig verkehrsfähig. Deshalb beginne für diesen Raum keine eigene neue Zehnjahresfrist. Diese Entscheidung ist noch nicht endgültig, denn die Revision zum BFH wurde zugelassen.

Fazit

Für selbständige Unternehmer mit Homeoffice erleichtert die neue Regelung die private Zuordnung kleiner Räume deutlich. Für bereits bestehende Betriebsvermögensfälle enthält sie aber keine automatische Zwangsentnahme. Wer ein Arbeitszimmer seit Jahren nutzt, sollte deshalb den laufenden Betriebsausgabenabzug, eine mögliche spätere Entnahme, den Hausverkauf und gegebenenfalls die Betriebsaufgabe zusammen betrachten. Gerade bei älteren Unternehmern kann die tarifbegünstigte Behandlung eines Aufgabegewinns dabei erhebliches Gewicht haben.